안녕하세요! 부분 입니다.
파주의 심장이자 GTX-A 출발지
‘운정신도시’의 입지를
대장 아파트로
분석 해볼게요
따라오시죠!
1단계. 위치와 인구수
운정신도시는 2기 신도시로
고양시와 인접해있는
최북단의 신도시입니다!
운정은 운정1,2, 교하지구가
먼저 개발되고
현재 3지구가 적극적으로
개발되고 있습니다.
파주시의 인구수/세대수는
지속해서 증가하는 추세인데요.
신도시 특성의
대규모 신축아파트 공급으로
신축아파트를 선호하는
인접지역 세대의
유입이 원인으로 보입니다.
인구수/세대수의 증가는
지속적인 아파트 수요에
중요한 요소이므로
좋은 Point라고
생각되네요~
※ 유입인구의 50%이상이 고양시에서 유입이 되고 있답니다
2단계. 대장아파트 입지 분석
운정신도시의 30평대에서
대장아파트를 찾아보면
위와 같이
2개의 입지가 눈에 띕니다.
1. 경의선 야당역
2. GTX-A 운정역
경의선 야당역에 인접한
롯데캐슬 대단지는
파주에서 유일하게 경의선을
도보로 빠르게 이용가능한
대단지라는 점과
야당역의 큰 상권 / 호수 View로
가격이 상승하는 것으로 보입니다.
GTX-A 운정역에 인접한
운정힐스테이트/푸르지오/아이파크는
당연하게도 GTX라는
파주-서울간 급행교통으로
가격을 크게 높이고 있답니다
(파주-서울역:18분, 서울역-삼성역:6분 예상)
두 입지에서
거래량이 많은
야당역 캐슬엔칸타빌과
운정힐스테이트를
대장아파트로 선정했습니다
3단계. 대장아파트 가치 분석
- 야당역 캐슬엔칸타빌 -
캐슬엔칸타빌의 매매/전세가를 보자면
보시는 것처럼
2013~20.6월까지
매매 가격 변동폭이
거의 없다가
20년 9월에 전세가 증가시점에
가격이 상승했습니다.
입지에서 말씀드렸던것처럼
1. 야당역에 근접하며
2. 크게 자리잡은 상권으로
실거주하기 좋은 입지로
전세가 상승하면서
매매가를 끌어올려 가격이 상승한 것으로
해석됩니다
다만, 매매가 하락이 시작한
22.6월부터 1년도 안되어
20.9월 가격으로
빠르게 돌아간 것으로 볼때
칸타빌의 입지가
서울 및 주요 경기 시도 대비
가격방어가 수월한 입지로
보기는 힘들어 보이네요
캐슬엔칸타빌의 전세가율을 보더라도
평균 전세가율이
77.8% 수준으로
실거주하기 좋은 입지로
높은 전세가율을
유지하고 있어 보입니다
- 운정힐스테이트 -
GTX-A 입지의
운정힐스테이트의 매매/전세가는
20.2월부터지속 상승하였으며
캐슬엔칸타빌과 다르게
전세가와 별개로 매매가가 급상승하였습니다.
즉, 야당역 입지와는 정반대로
광역철도의 교통입지로
매매가가 상승한 것 풀이됩니다.
(GTX 운정역은 아직도 공사중으로 야당역에 비해 떨어지네요)
매매가 하락은
캐슬엔칸타빌과 동일한 추세로
GTX-A 입지이지만
서울 및 주요 경기 시도
대비 가격 방어에는
수월하지 못한 모습이네요.
운정힐스테이트의 전세가율은
평균 57.3%로
캐슬엔칸타빌에 비해
떨어지는 것도
차이점이 해석되는 거 같습니다
4단계. 부분의 분석 결과
둘의 입지를 고민하신다면
어디를 선택해야할까요?
저의 의견으로는
GTX-A 입지를 선택해야
미래 가치도 유리해보입니다.
왜냐하면
당장의 GTX-A라는
교통의 파급력도 있지만
GTX 운정역 상권이 발달하면
상권의 중심도
1. 야당역 → GTX 운정역이거나
2. 야당역 = GTX 운정역으로
변할 수 밖에 없고
그렇다면 실거주 전세가의 힘도
점차 GTX 운정역으로 옮겨져가
가격 차이는 그만큼
커질것이라고
조심스럽게 예측되네요.
--
또한 2025년까지
파주시에 대규모 신규 공급이 지속되는 점에서
장기적인 상권의 변화로 인한
야당역 입지가 약화된다면
구축 vs 신축
구도에서도
힘이 빠질 수 있어 보이네요.
오늘은 GTX-A의 출발지이자
경기북부의 신도시
운정신도시의
입지와 대장아파트를
분석해보았고
다른 지역분석으로 돌아오겠습니다~
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