안녕하세요! 부분 입니다.
오늘은 강남 출퇴근의 요충지인
'하남'의 입지를
분석 해볼게요
들어오세요!
1단계. 위치와 인구수
하남은 강동구에 인접해있는 지역으로
강남 출퇴근에
매우 좋은 입지죠!
하남은 밑에서 살펴보겠지만 크게
1. 위례신도시
2. 미사강변지구
3. 강동 마천역 일대(감일동)
3곳으로 나뉘어 집니다.
특히, 위례신도시는
송파구 / 수정구 / 하남시가 섞여있는
형태로 되어있는 신도시로
빠른 속도로 개발되고 있습니다.
하남시의 인구수/세대수는
가파르게 증가하는 추세입니다!
이는
위에 언급드린 주요 지역의
대규모 개발에 따른
신축아파트 공급과
신도시 인프라 확충으로 인한
서울 / 성남 / 인접지역 세대의
유입이 원인으로 보여지네요.
유입인구 순위는
1. 송파 2. 강동 3. 성남으로
구도심의 세대가
비슷한 금액대에서 신축아파트/인프라를 누릴 수 있으며,
기존 지역과 거리차이도 크지 않는 점 때문에
하남을 선택하여 이동한 것으로 판단됩니다.
2단계. 대장아파트 입지 분석
앞서 언급드린것처럼
하남시의 주요 30평대
대장아파트를 기준으로
입지를 찾아보면
1. 위례신도시
2. 미사강변지구
3. 강동 마천역 일대(감일동)
3개의 입지가 눈에 띕니다.
각각 살펴보면
--
먼저 위례롯데캐슬은
위례신도시에 포함되어있는 아파트로
1600여 새대의 대단지와
강남 초인접 입지로
하남의 No.1 아파트이자
'위례신도시'의 입지를 보여주는 거 같습니다!
--
다음은 5호선 미사역을 일대로한
미사강변지구인데요.
5호선을 통한 강남(송파, 강동)의 교통근접,
미사역의 상권,
한강 / 미사공원의 녹지의 이점으로
위례와 거의 근접한 입지의 힘을 보여주는 거 같습니다!
--
마지막으로는 마천역과 인접한
감일동 지역입니다.
마천역 일대는
거여마천재정비촉진지구로
대규모 재개발/재건축 예정으로
해당 위치와 인접한
감일동/감이동이
하남의 마지막 주요 입지로 판단됩니다.
3단계. 대장아파트 가치 분석
상기 언급드린 3개의 입지중
위례 vs 미사
집중적으로 비교해볼게요~
위례롯데캐슬의 매매/전세가를 보자면
보시는 것처럼
2016~22.5월까지
가격이 꾸준하게 상승했습니다.
행정구역이 하남이지
사실상
송파 주요 아파트와 가격을
같이 했다고 보는게
맞을 거 같습니다.
여기서 재미있는점은
밑에서 말씀드리겠지만
미사역일대와 다르게
매매 가격 상승에 비해
전세가 상승은 크지 않았다는 점인데요
위례 지역이 신도시이기때문에
인프라 발전에도 시간이 필요하여
전세 실거주하는 사람들에게
큰 메리트가 없기에
지역의 입지자체가
매매가를 상승시켰다고 해석이 됩니다.
위례롯데캐슬의 전세가율은
평균 54.0%로
미사역 일대보다 낮은것도
강남 초근접 입지의 힘으로
가격이 상승했다는 것을
설명해주네요!
미사역 일대 미사강변골든센트로의 매매/전세가를 보면
2016년~21.2월까지
매매가 상승하고
유지 / 소폭상승을 반복하다
22.6월 하락하는 추세입니다.
여기서 위례롯데캐슬과의 차이점을 보면
1. 상승기간이 더 적었다
2. 전세가가 매매가를 따라왔다
입니다.
1. 상승기간은
아무래도
입지의 차이떄문이라고 보여집니다.
5호선으로 서울과 이어지나
송파와 직접 연결되는 위례에 비하면
입지 차이가 난다고 볼 수 있네요.
2. 전세가가 따라오는 건
위례에 비해 발달된 상권 / 녹지가
실거주하기 좋은 환경으로 만들어
매매/전세가격이 같이 상승했다고 보여집니다.
미사강변골든센트로의 전세가율은
평균 57.7% 수준으로
위례와 크게 차이나진 않지만
20년 12월 70%에 육박했던 것을 보면
실거주하기 좋은 지역임을 대변하네요.
즉, 미사지역의 매매 가격 상승은
1. 강동 인접 5호선입지
2. 좋은 실거주 환경의 전세가 상승으로 인한 상승
두 가지가 결합된 형태로 판단됩니다.
4단계. 부분의 분석결과
하남시의 공급계획을 본다면
1. 신규공급이 수요대비 지속해서 적고
2. 인구수/세대수가 가파르게 증가하기에
투자가치는 어느곳이나 좋은거 같습니다.
다만,
제가 실거주나 투자를 한다면
미사강변지구를 중점적으로
노릴거 같습니다.
이유는
9호선 연장에 따른 여의도 근접가능성
(급행 노선 예상됨)
실거주의 좋은 환경에 따른 적은 투자금(갭투)이
가능하기 때문이죠.
직접 환승은 되지않더라도
9호선 ↔ 5호선 사이 아파트는
위례만큼이나 큰 메리트를 가질 거 같습니다.
오늘은
강남 출퇴근의 주요 입지
경기 하남시의 입지와 대장아파트를
분석해보았습니다.
다음번에는 지방의 분석으로
돌아오겠습니다~~
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