[부동산개념] 전세사기방지 2탄! 전세 보호 방법 ‘확정일자’ 쉽게 알려드릴게요!!(대항력, 우선변제권)

 

 

 

 

지난번

전세사기 방지를 위해

전세보증보험에 대해

정리해드렸는데요!!

(못보신 분들은 아래 링크 참조해주세요~)

 

2022.12.31 - [부동산개념&정책] - [부동산정책] 전세사기방지 1탄! 전세 보증보험 쉽게 정리해드릴게요!!(HUG, SGI, HF 가입신청)

[부동산정책] 전세사기방지 1탄! 전세 보증보험 쉽게 정리해드릴게요!!(HUG, SGI, HF 가입신청)

 

이번엔 임차인의 전세금 보호를 위해

반드시 알아야하는

권리 설정에 대해 정리해드리려 합니다!

 

시작해볼까요~?!

 

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권리 개념_대항력(1)

 

일반적으로 임차인은

주택임대차보호법

제3조에 따라 주택의 보증금으로

'대항력'이라는

권리를 갖습니다

 

대항력이란 권리는

전세 임차인에게 있어서는간단하게

 

"세를 준 집주인이 각종 채무를 불이행시

 해당 주택의 임차인이 전세 보증금을

받을 수 있는 권리"

 

라고 생각하시면 됩니다

 

즉, 집주인의 빚 때문에

집이 경매 등으로 팔릴때,

임차인이 전세 보증금을

반환 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

 임차인의 대항력은 아래 2가지 기점 중

늦은 시점의 다음날 0시에

발생합니다!

 

1. 주택의 인도(점유)

2. 주민등록(전입신고)

 

대항력 발생시점

 

위처럼 4/17에 주택인도 후

4/19에 전입신고를 하였다면

4/20 0시부터 대항력이

발생하게 됩니다!

(이때, 2. 주민등록(전입신고)은 세대주 외 배우자, 가족도 포함됩니다!)

 

하지만!

대항력은 보증금을 받기 위한

최소의 권리인

데요 그 부분은우선변제권때문이랍니다

 

 

 

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권리 개념_우선변제권(2)

 

집주인의 채무 문제로 

임차인(세입자)가 거주중에

집이 경매로 넘어갈때

'말소기준등기'의

시점에 따라 보증금을 

 

받을 수도 / 받지 못할 수도

있습니다.

 

 

※ 말소기준등기는 '최선순위 설정등기'로 주택의 여러 권리 중 최우선적으로 돈을 받을 권리를 뜻하며,

압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기 등이 있습니다.

 

※ 대항력은 반드시 말소기준등기보다 빠를때 효력이 있으며, 늦다면 효력이 없으니 꼭 임대차계약시 집의 등기부등본을 조회하셔야합니다!

 

 

이런 '말소기준등기'보다

대항력 시점이 빠르더라도

우선하여 보증금을 받기 위해선

우선 변제권

권리가 필요합니다.

 

 

 

임차인의 우선변제권은 대항력과 동일하게

아래 2가지 기점 중

늦은 시점에

발생합니다!

 

1. 대항력 발생시점

2. 확정일자

 

여기서 '확정일자'가 나오는데요!

아래의 예시를 봐볼게요~

 

대항력 / 우선변제권 발생시점

 

임차인(세입자)가 거주중인

집이 경매 등으로 팔릴때

보증금을 우선하여 받기 위한

우선변제권은

 

Case.1의 세입자: 4/21

Case.2의 세입자: 4/20 0시

 

이렇게 발생하게 된 답니다!

 

※ Case.2의 0시를 강조한 부분은 말소기준등기(ex. 우리은행 근저당)는

등기소 방문시점이므로 오전 9시 이후이기 때문에

같은 날짜라도 임차인의 대항력 발생시점에 우선변제가 가능하기 때문이랍니다!

 

 

눈치 빠르신 분들은

알고 계실거 같은데!

확정일자는

주택인도/전입신고 전 신청가능하니

전/월세 계약후

잊지 않고 바로 해주시는게 좋답니다!

 

 

 

확정일자는 동사무소 / 인터넷등기소에서

받을수 있어 인터넷 등기소 기준

간략하게 정리 올려드릴게요~

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

인터넷등기소 - 확정일자 받는법

 

위와같이 인터넷등기소 홈페이지에서

회원정보 입력 / 가입 후

계약서에 작성된주택정보를 입력하고

계약서 원본의 스캔본을 업로드 하시면 됩니다!

(반드시 원본이어야하며, 흑백은 인정되지 않아요!)

 

간단하니 온라인으로 하시는걸

추천드립니다~

 

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총정리

 

말씀드린것처럼 

보증금을 보호하기 위해선첫 단추인대항력도 중요하지만

 

소중한 보증금을

빠른시일 내에 반환받기 위한

우선변제권도 매우 중요하니 다음과 같이 꼭 체크해주세요!

(만약 소송이라도 가게 된다면 시간이라는 비용이 매우 많아지겠죠?!)

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 ※ 임대차계약을 하실때 ※

 

1. 집주인의 등기부등본 확인▼

말소기준등기(압류,근저당 등) 확인

 

 

2. 대항력을 위한 주택인도날 전입신고▼전입신고 다음날 0시 발생

 

 

3. 우선변제권을 위한 사전 확정일자 신고

 

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이후에 전세보증보험까지 가입하면

 

2022.12.31 - [부동산개념&정책] - [부동산정책] 전세사기방지 1탄! 전세 보증보험 쉽게 정리해드릴게요!!(HUG, SGI, HF 가입신청)

[부동산정책] 전세사기방지 1탄! 전세 보증보험 쉽게 정리해드릴게요!!(HUG, SGI, HF 가입신청)

이중/삼중으로 소중한

보증금을 보호할 수 있겠죠~?

 

 

오늘은 임차인의 보증금을 보호하는

대항력, 우선변제권 권리에 대해

알아보았습니다!

임대차계약을 하실때,

소중한 보증금 보호할 수 있도록

꼭 체크하시기 바랍니다~